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2022年还是市场香饽饽的公募REITs，2023年2中旬以来，就开启了大幅下跌模式，目前已进入磨底状态。截至2023年6月21日，距离首批9只REITs上市正好两周年。与此同时，《每日经济新闻》记者发现，27只REITs2023年以来在二级市场上的收益全部告负，考虑分红后，更是还有8只产品跌破发行价。中信证券研究指出，REITs市场出现大幅调整的原因包括，不少投资者把REITs和债券完全等量齐观，对个别REITs正常的现金分派波动容忍度过低；全市场基于产业视角的REITs研究比较匮乏；部分REITs分派受宏观因素的影响滞后表现；REITs流动性偏低，总市值偏小等。二级市场进入磨底阶段2022年的资产荒让头顶优质资产光环的公募REITs成为机构和个人争抢的焦点。极低的配售比例，上市首日接连上演“30CM”的涨停秀，都见证了公募REITs最为高光的时刻。然而，在上市2周年时，共有29只基础设施公募REITs获批，其中27只基础设施公募REITs已上市，底层资产范围覆盖产业园区、高速公路、仓储物流、污水处理、清洁能源、保障性租赁住房和新能源等类型，募集资金超900亿元。当下，二级市场的公募REITs经历了大幅下跌后，进入磨底阶段。截至6月21日，已上市的27只公募REITS2023年以来的收益全线告负，平均跌幅为11.9%，最高跌幅为华夏中国交建REIT的跌26.72%。此外，建信中关村产业园REIT、中金普洛斯仓储物流REIT的同期跌幅都超过21%。从上市以来的表现来看，共有华夏中国交建高速REIT、平安广州交投广河高速公路REIT等8只REITs跌破发行价，占比近三成。对于本轮REITs下跌的原因，更多的归咎于产品运营不达预期。“一方面，部分公募REITs产品2022年及2023年一季度运营情况表现不及预期，经营业绩负面信息被过度解读，在市场下行期间触发部分投资人止损、悲观情绪向其他REITs产品扩散等因素影响。另一方面，目前公募REITs投资人的结构仍以机构投资人为主，缺少增量资金入场，较为趋同的投资行为导致下行的效应被放大。”某公募基金投研人士向《每日经济新闻》记者表示。从公募REITs披露的2023年一季报来看，高速公路类REITs受益于疫后出行修复，收入、净利润等数据同环比均有所上升，呈恢复态势。产业园类表现分化；新能源类收入主要系经营季节性导致，环比降幅较大，环保类收入表现较平稳，净利润环比有较大提升。从此前披露的年报项目来看，公募REITs的主要持有者仍为机构。据中金公司统计，截至2022年末，机构投资者持有比例平均达92.3%。其中，首批项目机构投资者持有比例平均为89.3%。步入双轮驱动扩容时期2022年以来，公募REITs的底层资产不断创新。新发REITs中，底层资产新增了保障性租赁住房、清洁能源等。2023年以来，REITs底层资产再扩展至消费基础设施、商业地产。6月16日，首批4只REITs包括蛇口产园REIT、盐田港REIT、张江光大REIT、普洛斯REIT的扩募份额正式上市，标志着中国公募REITs扩募环节的正式打通，同时正式步入“新发+扩募”双轮驱动的扩容时期。“公募REITs不断扩容，过往的稀缺性会得到一定的改善。市场目前还处于寻找估值”锚“的阶段。未来，如果公募REITs即将披露的二季报，能让市场形成好的预期，当下磨底的格局是有望改善的。”前述公募基金投研人士进一步表示。中信证券研究指出，当前，因市场连续数周的下跌，大部分个券已经具备了明显估值优势。往后看，政策层面加码REITs产品创新和制度供给或有助于完善REITs投资、信披等框架建设，叠加投资者对于公募REITs2023年二季报的表现逐步形成预期，市场有望打破底部震荡行情，建议结合估值和基本面因素继续挖掘市场超跌所带来的优质标的配置机会。中金公司在最新的REITs上市两周年之际的发展思考中表示，相信市场各方对于现存的一些重点发展挑战已有共识。其中包括常态化发行机制的效率优化、二级市场投资者结构与流动性优化、独立立法的推进、信息披露的进一步完善等等。中金公司提出四点建议，首先需进一步明晰REITs的价值定位，令其应用场景继续得以有机拓宽，比如中国REITs在服务新基建领域发展需求的同时，是否也可兼顾一部分困境资产（注意并非指代不良资产）的盘活；第二，加快多层次REITs市场的探索建设，其中Pre-REITs的建设推广对于整体REITs市场的发展可以发挥“乘数效应”，以及公司制REITs理应也具备较高的试点价值；第三，二级市场的生态建设可更趋完善，二级市场的健康发展于REITs体系建设而言仍将发挥“龙头效应”，可改良的一些主要方面包括激励主动管理与平台扩容能力对REITs价值的进一步赋权，提升市场规模与资产供给丰富度来分散风险，推动信息披露制度进一步完善，以及包括指数、ETF在内的产品发展等；最后，持续推进制度与技术面优化，维系产品进化生命力，这主要涉及交易架构与管理关系的潜在优化，独立立法等议题。
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